Polski rynek najmu - jeden z najgorszych w Europie

Zgodnie z danymi Eurostatu, na 100 mieszkań w Polsce prawie 31 zajmowanych jest przez osoby, którym nie przysługuje prawo własności. Polska zajmuje pod tym względem siódme miejsce w Europie i plasuje się w gronie bogatszych krajów zachodnich.

Statystyki europejskiego urzędu dowodzą, że najem jako forma zabezpieczania potrzeb mieszkaniowych jest na Zachodzie popularniejszy niż na Wschodzie. Podczas gdy w krajach „starej Unii” 29 obywateli na 100 najmuje lokale, to w krajach przyjętych do Wspólnoty po 2003 roku jest to 18 osób na 100. Rekordzistami są Niemcy i Austriacy z udziałem najemców na poziomie 46,8 i 42,6%. Ponad 30% obywateli zabezpiecza swoje potrzeby mieszkaniowe płacąc czynsz we Francji, Danii, Luksemburgu, Holandii, Polsce i Wielkiej Brytanii.

Najwięcej właścicieli na Wschodzie

Odmienna sytuacja ma miejsce w Rumunii i Litwie. W krajach tych zaledwie 3,5 i 6,8% obywateli nie posiada prawa własności do zajmowanych mieszkań. Podobna sytuacja dotyczy także co dziesiątego Węgra i Słowaka. Wytłumaczenia takich danych należy upatrywać w kilku czynnikach. Bez wątpienia dużą rolę grają tu przyzwyczajenia, mobilność ludności – czyli skłonność do migracji (np. za pracą), czy po prostu cena.

Marginalny rynek najmu

Dane Eurostatu pokazują, że prawie jedna trzecia Polaków zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe wynajmując nieruchomości, co może prowadzić do błędnych wniosków. Rodzimy rynek najmu należy bowiem do jednych z najgorzej rozwiniętych w Europie. Głębsze badanie struktury własności mieszkań w Polsce pokazuje, że tylko 2,2% obywateli naszego kraju korzysta z najmu na zasadach rynkowych. Reszta, czyli 29,1% mieszkań, to między innymi lokale należące do gmin (mieszkania komunalne), TBS-ów, Lasów Państwowych, PKP, Wojska itp., co Eurostat kwalifikuje jako najem po cenach nierynkowych. Pod względem najmu komercyjnego zajmujemy dopiero 24. miejsce w Europie. Mniejsze rynki od nas maja tylko Bułgaria, Malta, Litwa i Rumunia.

Nawet 2,5 miliona nietrafionych najemców

Trzeba jednak zaznaczyć, że statystyki dotyczące odsetka mieszkań, które nie są zajmowane przez właścicieli, są dla Polski zawyżone. Eurostat zalicza bowiem do grona lokali wynajmowanych po cenach nierynkowych także mieszkania spółdzielcze (w GUS jest ich ponad 2,5 miliona). Zgodnie z polskim prawem własność takich nieruchomości przysługuje spółdzielni, a lokatorom spółdzielcze własnościowe lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Warto przypomnieć, że pierwsze z nich jest bardzo zbliżone do pełnej własności. Zaliczanie tych lokali do grona wynajmowanych można więc uznać za nadużycie, które zaniża udział właścicieli w strukturze własnościowej nieruchomości. Z drugiej strony prawo spółdzielcze lokatorskie poddane jest dużym ograniczeniom w rozporządzaniu. Nie można go na przykład sprzedać, zapisać w testamencie czy zabezpieczyć na nim kredytu hipotecznego.

Polska i Malta liderami nierynkowego najmu

Znaczna przewaga najmu po zaniżonej cenie wobec najmu na zasadach rynkowych jest sytuacją normalną w większości państw „nowej Unii”. W krajach tych osób korzystających z najmu na zasadach nierynkowych jest blisko sześciokrotnie więcej niż tych płacących co miesiąc stawkę rynkową. Na uwagę zasługuje Malta, gdzie parytet pomiędzy najmem rynkowym i nierynkowym jest wysoki - zbliżony do polskiego. W kraju tym osoby korzystające z zaniżonych stawek za najem stanowią 18,5% obywateli, a reszta najemców 1,4% społeczeństwa. Na drugim biegunie plasuje się Słowacja. W kraju tym rynek najmu jest relatywnie mało popularny, gdyż korzysta z niego 10,5% obywateli, ale większość, bo blisko 9 osób na 100 płaci za najem stawkę rynkową.

Na Zachodzie nie wszędzie rządzi rynek

Inna sytuacja widoczna jest w krajach „starej Unii”, gdzie osoby korzystające z najmu po cenach rynkowych stanowią większość najemców. Ze 100 obywateli „piętnastki” 16 płaci za dach nad głową pełną stawkę rynkową, a 13 osób kwotę niższą. Na tym tle wyróżnia się Finlandia, gdzie znacznie więcej obywateli korzysta z niższych stawek za najem. Jest ich 15,6%, a na rynku swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokaja 10,1% Finów. Na uwagę zasługuje też Dania, gdzie zgodnie ze statystykami Eurostatu, istnieje tylko komercyjny najem. Korzysta z niego 33,7% obywateli.

Im większa konkurencja, tym niższa cena najmu

Bez wątpienia na wielkość komercyjnego rynku najmu duży wpływ ma jego cena. Najlepszym miernikiem w tym względzie wydaje się stosunek rocznego czynszu najmu do wartości nieruchomości. Danych takich dostarcza portal Global Property Guide i pokazują one jak atrakcyjną alternatywą wobec zakupu jest najem. Jeśli bowiem rocznie za najem mieszkania trzeba zapłacić 2,4% jego wartości (Grecja), to rynek najmu jest bardziej dostępny i konkurencyjny wobec własności, niż gdy za rok zajmowania czyjegoś lokalu trzeba zapłacić 7,2% jego wartości (Węgry). Dostępne dane potwierdzają zależność pomiędzy wielkością rynku najmu, a ceną jaką trzeba zapłacić za najem. Im koszt jest wyższy, tym mniejszy rynek.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker