Koronawirus nie straszny dla rynku mieszkaniowego

Analityk HRE Investments Bartosz Turek, komentując dane NBP nt. cen mieszkań w Polsce zwrócił uwagę, że mimo iż wzrosty cen mieszkań spowolniły, to niemałym zaskoczeniem jest to, że za przeciętne używane mieszkanie w drugim kwartale trzeba było płacić o 11,7 proc. więcej niż przed rokiem. Wskazał, że to uśredniony wynik dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia, a zmiany są mierzone tzw. indeksem hedonicznym. Zawiera on korektę uwzględniającą różnice w cechach mieszkań ze względu np. na ich lokalizację, powierzchnię, standard wykończenia.

"Jeśli porównamy ceny transakcyjne pomiędzy kwartałami, to tu także czekać nas będzie zaskoczenie. Okazuje się bowiem, że w miesiącach epidemii za mieszkania używane płacono więcej niż na początku roku. Średnia cena transakcyjna dla siedmiu miast wzrosła w tym czasie o 2,3 proc. Jest to o tyle zaskakujące, że w tym samym czasie przeciętna cena pojawiająca się w ogłoszeniach o chęci sprzedaży mieszkań była trochę niższa niż na początku roku (o 0,8 proc.)" - dodał Turek.

Analityk wskazał jednak, że były dość istotne różnice regionalne. Pomiędzy kwartałami pierwszym i drugim w Warszawie, Trójmieście i Krakowie mieliśmy do czynienia ze stabilizacją cen (wzrosty o 0,7 – 1,4 proc.). Z kolei w Poznaniu Wrocławiu i Krakowie dane NBP sugerują, że ceny mieszkań używanych wzrosły aż o 4-6 proc. - zauważył. Dodał jednak, że należy jednak pamiętać, że liczby te bank centralny może jeszcze rewidować przy okazji kolejnych publikacji.

Turek dodał, że w przypadku danych dotyczących mieszkań deweloperskich, NBP nie oblicza indeksu hedonicznego. Dostępne są tu informacje z aktów notarialnych, czyli ceny transakcyjne. Metodologia badania jest więc inna. "Niemniej z liczb tych wynika, że nowe mieszkania w okresie epidemii były sprzedawane o 6,5 proc. drożej niż przed rokiem i o 1,4 proc. taniej niż na początku bieżącego roku" - wskazał.

Analityk wyjaśnił, że to, że w przypadku mieszkań nowych mamy do czynienia z mniej dynamicznymi zmianami niż na rynku lokali z drugiej ręki nie powinno dziwić – było tak i przed epidemią.

"Kupujących może za to cieszyć kosmetyczny spadek przeciętnej ceny transakcyjnej nowych lokali w dużych miastach. Problem w tym, że nie ma pewności, na ile wynika on z faktu że deweloperzy faktycznie obniżyli ceny, a na ile z tego, że do oferty nie wprowadzano nowych lokali, czy z tego, że część kupujących mieszkania spłoszonych niepewną sytuacją wycofywała się z wcześniej podpisywanych umów" - zauważył Turek.

Analityk HRE Investments Bartosz Turek przestrzegł, że do przedstawionych danych należy podchodzić z rezerwą. "Przede wszystkim mamy do czynienia z pierwszymi epidemicznymi informacjami. Zanim będziemy mogli mówić z całą stanowczością o jakichś trendach, trzeba będzie poczekać na kolejne publikacje. Do tego omawiany okres - niepełny drugi kwartał kalendarzowy - bez wątpienia charakteryzował się mniejszą liczbą zawieranych transakcji, co daje nam zupełnie inną bazę porównawczą" - zaznaczył.

Według eksperta, w kolejnych miesiącach ceny mieszkań powinny się stabilizować. Dodał, że pewne przeceny na rynku mogą się zdarzyć jeśli górę weźmie kryzys, a koronawirus zostanie z nami na dłużej, przez co banki powstrzymają się z akcją kredytową.

Analityk przyznał jednak, że nie jest wykluczony zgoła inny scenariusz, w którym górę weźmie stymulacja fiskalna i monetarna.

"Najważniejsze wydają się decyzje o cięciu stóp procentowych. To przez nie spadło oprocentowanie złotowych kredytów mieszkaniowych, lokaty bankowe są niemal nieoprocentowane, a większość obligacji skarbowych nie chroni przed inflacją. Każdy z tych elementów stymuluje popyt na nieruchomości – teraz szczególnie ze strony inwestorów, którzy mogą szukać bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności i ochrony przed inflacją" - podsumował.